Propriétaire d’un bien immobilier ou d’un local commercial, vous souhaitez mettre en location.
Pour garder l’esprit serein, il vous faut au préalable connaître les démarches obligatoires, les documents à fournir et la manière de les rédiger. Pour vous aider, la quittance de loyer et le bail commercial vous sont ci-après présentés.
La quittance de loyer
La quittance de loyer est-elle obligatoire ?
Les dispositions relatives à la quittance de loyer sont définies à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette loi stipule les modalités de transmission de la quittance que le bailleur doit être expressément respecté. Il y est rappelé que la délivrance de la quittance au locataire n’est donc ni automatique, ni obligatoire pour le bailleur, et ce, quelle que soit la forme du bail (bail d’habitation non meublé, bail d’habitation meublé, bail commercial…).
Cependant, si le locataire en fait la demande, le bailleur est dans l’obligation de produire une quittance de loyer et ne peut en aucun cas s’y soustraire.
Il y est fait mention du détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne sauraient être facturés au locataire, autrement dit la quittance est entièrement gratuite. S’il n’est fait qu’un paiement partiel, un reçu devra être établi par le bailleur.
Comment se rédige une quittance de loyer ?
Lorsque le locataire, vous en fait la demande, vous êtes dans l’obligation de lui remettre gratuitement une quittance. Pour savoir si la quittance de loyer est conforme, voici un modèle quittance de loyer.
Mais une quittance qu’est-ce que c’est ? Une quittance de loyer est en fait une attestation de loyer mensuelle qui détaille les différentes sommes versées par le locataire. Il est important de préciser qu’une fois la quittance délivrée, le loyer est considéré comme payé et le bailleur ne pourra plus réclamer son paiement.
Un certain nombre de mentions obligatoires doivent apparaitre comme :
- Nom et adresse du bailleur
- Nom et adresse du locataire
- Désignation du local loué, adresse
- Période sur laquelle porte la quittance de loyer
- Montant du loyer nu, des charges et du paiement
- Date du paiement, date de la quittance
- Intitulé : « Quittance de loyer » pour un règlement total ou « Reçu » pour un règlement partiel
À retenir : il doit être fait une distinction entre le versement du loyer et les charges.
Bon à savoir : toutes les autres mentions sont facultatives comme, entre autres, les mentions sur la portée juridique du document ou la durée de conservation de la quittance pendant 5 ans.
Quelles sont les modalités d’envoi d’une quittance de loyer ?
Habituellement envoyé par courrier postal ou remis en main propre, la dématérialisation se généralise de plus en plus pour son côté rapide et pratique.
Mais attention, pour que l’envoi par mail soit légal, il faut préalablement avoir l’accord de votre locataire et ajouter une clause de communication électronique dans le contrat.
Le bail commercial
Bail commercial ou bail 3 6 9 : définition
Le bail commercial, plus communément appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux où sera exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale (restaurant, salon de coiffure, atelier, boulangerie, etc.). Les locaux, par définition, doivent servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Ce bail commercial est conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce, habituellement l’exploitant du fonds est un particulier ou une société.Voici un modèle bail commercial pour prendre connaissance de ce qu’il doit contenir.
Le bail commercial ne convient pas pour les activités libérales (bail professionnel), ni pour les activités agricoles (bail rural).
À retenir : un bail commercial peut être aussi conclu pour un bail commercial terrain nu.
Les clauses principales d’un bail commercial
Le contrat de bail doit comporter :
- La description des locaux et des annexes le cas échéant ;
- Une clause de destination qui précise la nature de l’unique activité pour laquelle le locataire a l’autorisation d’exercer. Toutefois, pour permettre au locataire de changer d’activité librement, il peut être mentionné dans cette clause activité : « tous commerces« ;
- La durée du bail : initialement le bail commercial est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans renouvelable. Le bail commercial classique dit « bail 3-6-9« , est conclu quant à lui pour une durée de 9 ans. Néanmoins, Le locataire peut demander la résiliation du bail à la fin de chaque période de 3 ans. Dans le cas où le bail serait conclu pour une durée supérieure à 9 ans, les parties peuvent s’entendre d’un commun accord pour écarter l’application de cette révision triennale. Bon à savoir : pour les baux d’une durée de 3 ans ou moins, il convient d’utiliser le modèle du bail commercial précaire (de courte durée. Les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être obligatoirement conclus devant un notaire.
- Le loyer : celui-ci est librement négocié par les parties tout en correspondant de façon cohérente à la valeur locative du bien. Il peut être fixe ou variable, c’est-à-dire proportionnel au chiffre d’affaires du locataire.
À retenir : Par défaut la loi prévoit une révision tous les 3 ans, par référence à un indice des loyers de l’INSEE. Le contrat peut prévoir les conditions de révision du loyer, voire, d’un commun accord, une révision automatique chaque année.
Les documents à annexer à un contrat de bail commercial
Le contrat seul ne suffit pas, un certain nombre de documents doivent être annexés au bail commercial sous peine, en cas de contentieux, à la résolution du contrat ou à la réduction du loyer par le juge.
Documents à annexer aux baux commerciaux :
- Un état des lieux d’entrée lors de la signature du bail doit être établi en présence des deux parties.
- Un inventaire précis, exhaustif et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec l’indication de leur répartition doit être obligatoirement annexé au contrat à la responsabilité du bailleur.
- Le dossier des diagnostics techniques. Ce dossier destiné à apporter toutes les informations nécessaires au locataire. Il doit se composer d’un diagnostic de performance énergétique réalisé par un professionnel habilité, d’un état des risques et pollutions pour les locaux situés dans une zone déclarée à risque par un plan préfectoral, d’une notice d’information sur les causes de sinistres pour les locaux qui ont subi un sinistre ayant donné lieu à indemnisation.
À retenir : si les locaux font plus de 2000 mètres carrés, une annexe environnementale doit être constituée par les parties. Le contrat de bail sera paraphé et signé en autant d’exemplaires que de parties.
Bon à savoir : un bail commercial non signé a une valeur juridique, sauf cas spécifiques.
Une solution simple et efficace : les modèles en ligne
Pour vous simplifier ces démarches administratives souvent chronophages et fastidieux, il existe des entreprises en ligne crée pour vous accompagner à chaque étape de de votre entrepreneuriat.
Vous pourrez vérifier rapidement si un nom d’entreprise est disponible, trouver facilement des modèles de quittance de loyer, de bail commercial.
Il suffit ensuite de remplir un formulaire et le document est rédigé avec toutes les mentions obligatoires pour vous assurer une fiabilité juridique optimale. Vous recevez ensuite le document choisi aux formats Word et PDF pour, le cas échéant, le modifier et le réutiliser.
Ces sites spécialisés en ligne ont pour objectif d’apporter une solution juridique à toutes les problématiques liées à l’entrepreneuriat. Création, modifications de statut, cession, fermeture, vous trouverez à coup sûr des professionnels à votre écoute pour vous accompagner dans vos démarches et vous permettre de consacrer pleinement à votre domaine d’activité.
