En France, tout le monde connaît ou presque les sociétés commerciales. Beaucoup d’entre nous ont par exemple entendu parler des SARL, les Sociétés à Responsabilité Limitée, encore très utilisées aujourd’hui, les plus attentifs auront aussi remarqué que des statuts comme la SASU ou l’EURL sont de plus en plus fréquents, tandis que la grande majorité de la population sait ce qu’est une micro-entreprise. Mais il existe aussi des sociétés civiles en France, dont la plus connue est sans conteste la SCI. Voyons ensemble ses caractéristiques, ses avantages et surtout la procédure de création de SCI en détails.
La SCI : définition
La SCI, pour Société Civile Immobilière, est une forme de société, ou une personne morale, dont l’objectif est l’exercice d’une activité immobilière. Son objet peut recouvrir l’achat comme la gestion ou la location de biens, mais peut aussi englober des activités de construction avec pour but final une location. Par contre, il faut bien comprendre que la création de SCI ne permet pas d’exercer une activité basée sur le commerce de biens immobiliers ou encore sur la location saisonnière régulière. Pour cela, il existe d’autres statuts juridiques commerciaux qui seront plus adaptés à la nature de votre activité.
Sous le terme SCI, on regroupe en fait plusieurs types d’activités. La SCI construction vente vous permet notamment de construire un bien avec la revente pour objectif. La SCI professionnelle est elle plutôt destinée à des entreprises qui souhaitent acquérir leurs locaux ou bien le siège social de leur enseigne. Enfin, il existe aussi un statut particulier à l’usage des familles qui souhaitent transmettre leur patrimoine. Avant de voir comment faire pour créer une SCI, voyons justement les divers avantages que procurent les SCI.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La création de SCI permet de bénéficier de nombreux avantages. C’est d’abord un statut dont le fonctionnement est très souple. Aucun investissement minimal n’est réglementairement requis, les relations entre les associés sont très libres et la gestion des investissements est facilitée par l’éventuelle nomination d’un gérant par exemple. Cependant, les avantages les plus attractifs résident certainement dans les particularités fiscales de la SCI, notamment la possibilité laissée aux associés de choisir entre imposition sur le revenu et imposition sur les sociétés. Mais attention, ceci peut aussi avoir des conséquences néfastes sur votre charge fiscale si vous n’étudiez pas la question avec soin, d’où l’intérêt de se faire conseiller par un expert juridique !
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, le résultat net doit être déclaré par chaque associé à hauteur de sa quote-part dans la société lors de sa propre déclaration. En revanche, en cas d’imposition sur les sociétés, c’est la SCI qui déclare elle-même le résultat net, et donc elle qui paye le montant des impôts. Seuls les dividendes perçus par les associés seront imposés. Mais la SCI est aussi très attractive dans le cadre d’une transmission de patrimoine, notamment avec le statut de SCI familiale.
Les particularités de la SCI familiale
La création de SCI est intégrée à de nombreuses stratégies d’optimisation fiscale. Mais le statut de la SCI familiale est certainement celui qui permet de bénéficier d’un maximum d’avantages. En premier lieu, ce statut procure d’abord un bon nombre d’avantages financiers. Il facilite la constitution et la transmission d’un patrimoine immobilier commun au sein d’un couple, notamment pour ceux qui ne sont pas mariés. C’est aussi un bon outil pour organiser une indivision stable entre héritiers ou encore la transmission successive d’un patrimoine immobilier au sein de votre famille en réduisant drastiquement les coûts de succession.
Mieux encore, la SCI est aussi idéale pour associer vos enfants à un projet d’acquisition ou pour organiser les droits et pouvoirs entre gérants de manière à conserver la mainmise sur un bien, en continuant notamment à en percevoir les revenus. Mais les avantages de la SCI sont aussi d’ordre fiscal. En effet, on peut par exemple bénéficier d’abattements et ne pas payer de droits de succession en donnant tous les quinze ans une partie des parts sociales que l’on détient. Enfin, avec le mécanisme du déficit foncier, vous pouvez même forcer les associés à conserver leurs parts sociales, ce qui permet de sécuriser la transmission du bien sur des générations.
Les conditions de création de la SCI
Comme pour toute société, mises à part les versions unipersonnelles, la création de SCI est subordonnée à l’association entre au moins deux personnes, qui peuvent d’ailleurs être physiques ou morales. Contrairement à ce que beaucoup pensent, il n’existe pas d’âge minimal pour entrer au capital de ce type de société civile. En effet, même les mineurs non émancipés peuvent participer à l’aventure, à condition bien sûr de disposer de l’autorisation de leurs représentants légaux. Attention tout de même car on rappelle que la responsabilité des associés est engagée de manière illimitée. Il peut donc être préférable de créer un statut d’associé mineur particulier dans les statuts pour les protéger.
Par ailleurs, il est important de comprendre qu’il existe différentes déclinaisons de la SCI et que toutes ne requièrent pas les mêmes conditions pour entrer à leur capital. Le lien entre les associés est par exemple sans importance dans le cadre d’une SCI classique. On peut ainsi monter des projets immobiliers en couple, entre amis ou même entre collègues sans difficulté. Par contre, le statut de la SCI familiale est lui réservé aux membres d’une même famille, c’est-à-dire aux individus qui sont en mesure de présenter un lien de filiation ou d’alliance.
Les démarches pour créer une SCI
La création de SCI obéit aux mêmes règles que la création de n’importe quelle société civile ou commerciale. Il faudra donc dans un premier temps rédiger les statuts de la société. Cette étape essentielle devrait toujours être effectuée avec le concours d’un professionnel juridique, car elle détermine de nombreux aspects importants du fonctionnement de la société, comme les règles d’organisation, les conditions de cession de parts, la désignation du gérant ou encore la protection des associés en fonction de leurs caractéristiques propres .
Ensuite, il vous faudra déposer le capital social de la SCI en banque puis publier une annonce légale pour faire connaître à tous la naissance de votre structure. La banque et le journal d’annonces légales vous remettront chacun une attestation que vous devrez joindre au dossier de demande d’immatriculation. Avec le formulaire M0 de création de SCI, le dossier devra également contenir un exemplaire des statuts, un justificatif d’identité du gérant, une déclaration de non-condamnation rédigée par ce dernier, un justificatif d’occupation des locaux ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs. Il ne vous reste plus qu’à envoyer le tout au greffe du tribunal de commerce.
Le coût de création de la SCI
Le coût de création de SCI est bien sûr une question essentielle, à laquelle il est nécessaire de s’intéresser dès vos premières démarches pour en minimiser l’importance.Sachez d’abord que la conception des documents administratifs, notamment la rédaction des statuts, est une variable de poids dans le coût financier global de l’opération. Vous pouvez par exemple décider de rédiger les statuts seul, ces derniers ne vous coûteront donc rien. Mais face à la complexité de la tâche, vous verrez qu’il est nécessaire de se faire aider. On vous conseille alors les plateformes juridiques plutôt que les notaires ou les experts-comptables, dont les compétences sont équivalentes, mais les tarifs jusqu’à 10 fois plus élevés !
Ensuite, sachez que certains frais seront incontournables. C’est notamment le cas des frais d’annonce légale, qui s’élèveront à environ 200 euros, à ceux de la déclaration des bénéficiaires effectifs, comptez environ 20 euros, et aux frais d’immatriculation d’environ 70 euros. Enfin, il faudra également déposer un capital social à la banque. Sachez qu’un unique euro est suffisant pour lancer votre SCI, mais qu’il est tout à fait possible, et même conseillé, de déposer un capital plus important en banque.
